O titular da Secretaria Municipal de Finanças (Sefin), Walber Ferreira, enviou à vereadora Vanessa Vasconcelos (PMDB) nota técnica com informações e fundamentação legal para a adoção de elementos definidores do valor venal de imóveis sujeitos à aplicação das alíquotas de cobrança do Imposto sobre a Transferência de Bens Imóveis (ITBI), cujo projeto de lei, de iniciativa do Executivo Municipal, continua em votação na Câmara Municipal. Segue o texto:
NOTA TÉCNICA
JUSTIFICATIVA MANUTENÇÃO DO ART. 7º DO PROJETO DE LEI ITBI
Diante dos questionamentos acerca da aplicação do projeto de lei ora analisado, mais especificamente seu art. 7º, que trata da base de cálculo do ITBI, temos a informar que o mesmo não propõe nenhuma alteração estrutural em relação ao procedimento que já vem sendo adotado, nos termos da legislação municipal em vigor, Lei nº 7.448/89, mantendo-se a forma atual de cálculo para a cobrança deste imposto in verbis:
“Art. 7° - A base imponível é o valor dos bens ou direitos transmitidos.
§ 1° - O valor será determinado mediante avaliação, considerado os seguintes elementos:
a- preço corrente do mercado;
b- localização;
c- característica do imóvel, tais como área, topografia, tipo de identificação e outros dados pertinentes.
§ 2° - Se o valor da avaliação não for aceito, poderá o contribuinte requerer a avaliação contraditória, na forma e no prazo estabelecidos pelo regulamento.
§ 3° - Se o imóvel for adquirido em praça judicial, o valor tributável será o correspondente ao preço de arrematação ou ao valor da adjudicação ou remição.
§ 4° - Se o valor indicado pela avaliação for menor que o valor declarado pelo contribuinte, prevalece este”.
No entanto, convém esclarecer que o valor adotado como base de cálculo é sempre o maior, conforme determina a referida lei, comparando-se a declaração do contribuinte com o valor venal registrado no cadastro imobiliário, o qual considera os seguintes elementos: preço corrente de mercado imobiliário, equipamentos existentes no logradouro (como pavimentação e iluminação pública) e características do imóvel (como localização, área, edificação, uso, estado de conservação, condições topográficas, forma, dimensões, condição de superfície e demais elementos que compõem a Planta de Valores Genéricos).
Não há dúvida, portanto, de que o cálculo do ITBI é baseado em valores estabelecidos por processos técnicos que independem do arbítrio pessoal dos servidores desta SEFIN.
Ainda nessa linha metodológica, esta Secretaria de Finanças pretende adquirir software específico de levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, para a formação de um banco de dados com registros de avaliações de imóveis, com o escopo de promover a atualização sistemática do valor de metro quadrado de terreno e de construção.
Além disso, este projeto de lei preserva um procedimento importante, que já estava previsto na lei em vigor, o qual consiste na possibilidade do contribuinte recorrer à avaliação contraditória, mediante apresentação de laudo técnico.
Outro ponto a ser considerado é a semelhança dessa forma de cálculo com o procedimento adotado em outras capitais brasileiras, tais como:
1. FORTALEZA (Lei nº 9.133/2006):
“SEÇÃO V Da Base de Cálculo
Art. 7º - A base de cálculo será determinada pela administração tributária, com base nos dados de que dispuser, e ainda nas informações prestadas pelo sujeito passivo.
§ 1° - Na avaliação serão considerados, entre outros, os seguintes elementos quanto ao imóvel:
I - forma, dimensões e utilidades;
II - localização;
III - estado de conservação;
IV - valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes;
V - custo unitário de construção;
VI - valores aferidos no mercado imobiliário.”
2. BELO HORIZONTE (Lei nº 5.492/1988):
“Art. 5° - A base de cálculo do imposto é o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, no momento da transmissão ou cessão.
§ 1° - O valor será determinado pela administração tributária, através de avaliação com base nos elementos constantes do Cadastro Imobiliário ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior.
§ 2° - O sujeito passivo fica obrigado a apresentar ao órgão fazendário declaração acerca dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, na forma e prazo regulamentares.
§ 3° - Na avaliação serão considerados, dentre outros, os seguintes elementos, quanto ao imóvel:
I - Zoneamento urbano.
II - Características da região.
III - Características do terreno.
IV - Características da construção.
V - Valores aferidos no mercado imobiliário.
VI - Outros dados informativos tecnicamente reconhecidos.”
3. RECIFE (Lei nº 15.563/1991):
“Art. 51 - A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens imóveis ou dos direitos a eles relativos no momento da ocorrência do fato gerador e será apurada mediante avaliação fiscal aceita pelo contribuinte.”
4. CURITIBA (Lei Complementar nº 40):
“SEÇÃO III Da Base Imponível
Art. 49 - A base imponível do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.
Parágrafo Único - O valor venal será determinado pela Administração, mediante avaliação procedida por profissional habilitado, o qual observará, para tanto, as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, relativas à avaliação de imóveis.”
5. VITÓRIA (Lei nº 3.571/1989):
“Capítulo III - Da base de cálculo
Art. 10 - A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, apurado em avaliação procedida pelo órgão fazendário competente ou o valor da transmissão, caso este seja maior.
§ 1° - A ação fiscal de avaliação de imóveis deverá ser concluída pelo fiscal de rendas no prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados da designação, prorrogáveis pela Chefia da Divisão de Fiscalização.”
6. SALVADOR (Lei nº 4.279/1990)
“SEÇÃO II Base de Cálculo, Avaliação e Alíquotas
Art. 120. A base de cálculo do imposto é:
I - nas transmissões em geral, a título oneroso, o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, desde que com eles concorde a autoridade administrativa tributária;
...
Art. 121. O Valor Venal, exceto os casos expressamente consignados em lei e no Regulamento, será o decorrente de avaliação de iniciativa da autoridade administrativa tributária, ressalvado ao contribuinte o direito de requerer avaliação contraditória, administrativa ou judicial.
§ 1°. A autoridade administrativa tributária utilizará tabelas de preços para avaliação dos imóveis, cujos valores servirão de teto mínimo, ressalvada a avaliação contraditória.
CTR - SEFAZ 59
§ 2°. As tabelas referidas no parágrafo anterior serão elaboradas considerando, dentre outros, os seguintes elementos:
I - preços correntes das transações e das ofertas de venda no mercado;
II - custos de construção e reconstrução;
III - zona em que se situe o imóvel;
IV - outros critérios técnicos.”
Acompanhando a nota técnica, o titular da Sefin apresentou sugestão de redação alternativa ao Artigo 7º do projeto de lei em análise, que acatei e apresentei ao plenário da Câmara de Vereadores na forma de emenda, substituindo aquela que inicialmente apresentei e que tanta celeuma causou no debate do projeto. Segue o texto:
REDAÇÃO ALTERNATIVA PARA EMENDA DA VEREADORA VANESSA
Caso persistam os questionamentos sugerimos a seguinte alteração de texto para o art.7º, apresentado no projeto de lei em análise, conforme modelo da legislação de Fortaleza:
'Art. 7º - A base de cálculo será determinada pela administração tributária, com base nos dados de que dispuser, e ainda nas informações prestadas pelo sujeito passivo.
§ 1° - Na determinação da base de cálculo serão considerados, entre outros, os seguintes elementos quanto ao imóvel:
I - forma, dimensões e utilidades;
II - localização;
III - estado de conservação;
IV - valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes;
V - custo unitário de construção; VI - valores aferidos no mercado imobiliário.”
§ 2° Se o valor determinado nos termos do § 1° não for aceito, poderá o contribuinte apresentar avaliação contraditória, baseado em laudo técnico emitido por órgão especializado em avaliação de imóveis, na forma e no prazo estabelecidos na legislação tributária municipal.
§ 3° Se o valor determinado for menor que o declarado pelo contribuinte, prevalece este.”
4º Se o imóvel for adquirido em praça judicial, o valor tributável será o correspondente ao preço de arrematação ou ao valor da adjudicação ou remição'.
Atenciosamente,
Walber C. Ferreira
Secretário de Finanças
Belém 26 de novembro de 2010"
Como afirmei, acatei a sugestão de emenda alternativa apresentada pelo secretário municipal, defendi-a no plenário, mas, apesar disso, ela acabou recusada pela maioria dos vereadores presentes, inclusive vereadores da base de apoio do prefeito municipal na Casa.
No meu entendimento, a aprovação do texto original do projeto cria ilegalidade na cobrança do imposto, situação esta passível de contestação judicial por qualquer cidadão ou organização da sociedade. Repito: o valor venal do imóvel é o único meio para o estabelecimento dos elementos que definirão o valor da alíquota a ser cobrada, e estes não podem ser diferentes daqueles adotados para a cobrança do IPTU.
Com muitas divergências e polêmicas, o projeto de lei do ITBI segue em votação no Legislativo, sem previsão de conclusão.
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